陳紅藝：以客戶為核心提升房地產資產運營能力
房地產業步入存量時代，盈利模式遭遇變革，多家品牌房企將業務重心從銷售端轉移到運營端，運營能力將成為房地產業的核心競爭能力。本期邀請到陳紅藝校友，談談大資管時代下，如何提升房地產業的資產運營能力。
伴隨“中國制造2025”戰略實施，中國產業升級和創新創業的浪潮到來，客戶需求在不斷升級，對資產運營能力的要求也越來越高。在我看來，資產價值和資產運營能力的高低是通過客戶反饋來體現的，做得好不好，客戶說了算。無論是創新社區、市場導向還是完善服務，核心都是客戶。
增值服務 從產業園區到創新社區
說起房地產市場，除我們一般意義上的居住房地產市場外，還有寫字樓市場、商鋪市場、工業房產市場等非居住類房地產市場。我所從事的房地產行業更偏向于非居住類房地產市場，也就是辦公樓、產業園等。居住類和非居住類房地產市場區別非常大，兩者的客戶對象完全不同，運營模式亦很不一樣。很多年前，就有人曾戲稱：“做住宅的是小學生，做辦公樓的是中學生，做商業的是大學生，做產業地產的是研究生。”雖然是笑談，但也表明各個市場的難度不一。如今，房地產行業進入存量時代，行業對各個市場的要求也大不一樣。
辦公樓和產業園這兩個市場跟整個時代的發展密切相關，它們都是以企業客戶為主，而企業是受整個經濟環境的影響最大的。存量時代，這兩個市場有時供需平衡，有時供大于求，考驗著企業的運營能力，需要我們長期對物業進行硬件和軟件各方面的提升，轉變思維，把“產業園區”當成“創新社區”來運營。
“創新社區”可大可小，一棟樓也可以作一個迷你社區，重點是將工作和生活進行配套：完善辦公硬件，擴大綠化面積，完善商業配套設施，引入西餐廳、咖啡館等各類輕餐飲門店，配備泳池、健身房、彩虹跑道、瑜伽館等休閑運動設施，豐富社區工作與生活的形態。“創新社區”運營成功，我們收入的將不僅是辦公房租，還有為創客服務的商業租金。由于有穩定的租金來源，就可以嘗試產業地產與金融產品的結合，如資產證券化等；還可以從服務、產業投資為切入點，使自己從“房東”變“股東”。
需求升級 從以產業為導向，變成以人為導向
以前，我們做產業地產的時候，不論是設計建設，還是運營，都是以行業為導向，首先考慮房子給什么行業用，是給集成電路、IT，還是給生物醫藥，但很快就面臨一些問題：就像比爾蓋茨說過“微軟的生命周期只有18個月”一樣，行業變化的速度太快了，如果只以行業本身對物業需求（一般是硬件的需求）為導向，行業淘汰了，物業也面臨被淘汰。因為硬件要改變需要很長時間。而要想及時跟上這個創新的時代，跟上飛速變化的需求，就必須在軟件，及軟性服務方面做文章。把“產業園區”，變成“創新社區”，把關注產業的需要，變成關注從事創新的人的需求上來。關注他們的需求是什么，在哪里。比如，科創人才需要怎樣的“工作空間”；他們生活需要怎樣的配套；如何才能激活他們的創新思維等等。比如，以前的辦公樓里很少有健身房等休閑運動設施，但現在就有了，是因為人們對他們所工作的環境要求越來越高。隨著80、90后成為職場主角，他們關心的，就是我們需要提供的。現在的80、90后的年輕人很注重工作與生活的結合，他們認為工作是為了生活，不是為了工作而工作，那么就要給他們一個融合工作和生活的空間。讓他們能夠“高效工作，精彩生活。”
當然，不論是產業園區，還是創新社區，產業鏈的打造是一直需要關注的，讓產業形成集聚，使企業與其上下游溝通起來更方便暢通更有效率，也可以說，完善的產業鏈，是創新人群最大的需求。因此，當我們提供更便利的產業集聚條件、更受員工歡迎的辦公環境時，好的企業自然會被吸引過來，其相關的企業自然也就更容易集聚。因此，在當下各種新行業不斷涌現的大背景下，從“為產業服務”，轉變成“為從事創新產業的人服務”，這樣的轉變才是適應市場變化的新思路。
提升價值 從基礎設施到完善服務
資產價值和資產運營能力的高低直接體現在用戶的反饋上，我們在客戶心中的價值就體現在客戶愿意付出多少租金。我們根據客戶的需求去開發產品，提升服務，才能把資產盤活，通過運營，提升價值。
事實上，運營是兩方面的要求，一是提升必要的硬件設施條件，此時技術的升級是關鍵因素。接著，是提升軟性服務。軟性服務比硬件提升難度大很多。創新的軟性服務必須形成從基礎服務，到產業服務，再到創新服務的完整體系。以弘源資產發布的“YES!小源”專業客服體系為例，它囊括了基礎服務、產業服務和創新服務三大板塊。基礎服務以“為你做得更好”為核心，包含硬件維護、園區餐飲、班車服務、倉儲服務、綠化景觀、酒店配套、會展會議、拎包入住、公共前臺、運動設施等；產業服務以“為你做得更多”為內核，為企業和政府之間搭建橋梁、提供政策輔導、指引政策申請、推進企業聯盟、促進產學研對接、舉辦CEO俱樂部、開辦聯合工會、舉行產業論壇以及行業沙龍；而創新服務則以“為你做得更專業”為內核，提供知識產權、投融資服務、促進上下游產業對接、助力產品銷售推廣、提供創業導師輔導等。弘源資產通過“YES!小源”專業客服體系，在助力企業價值增長的同時，也帶動了區域產業的發展，從而帶動了承載這些產業的資產的增值。
過去房地產行業重視開發端，忽略后期的運營管理，隨著行業盈利模式的轉變，大資管時代的到來，運營能力成為了提升資產價值的關鍵。在這個“大眾創業，萬眾創新”的時代，在這個高新技術企業迅速成長的時代，對于每一個運營者來說，都是積極創新、尋求突破的時代。
校友檔案
陳紅藝，土木工程專業87級校友，弘毅投資招商總監、弘源資產上海區域負責人、上海潤安置業COO。弘源資產是弘毅投資旗下的地產運營管理平臺，為弘毅地產金融投資的存量資產提供全產業鏈、全周期的運營管理服務，是弘毅地產金融板塊的重要一環。截至2017年10月，弘源資產管理不動產規模約100億元。
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轉載自：校友處網站
